Apakah tanah yang masih dalam status hak pengelolaan dapat ditingkatkan menjadi sertifikat hak milik? Bagaimana pengaturan hukumnya?

Pertanyaan seputar kepemilikan tanah seringkali menjadi perdebatan dan perhatian dalam ranah hukum properti. Salah satu pertanyaan yang sering muncul adalah apakah tanah yang awalnya memiliki status Hak Pengelolaan bisa berubah menjadi Hak Milik?

Hak Pengelolaan dan Hak Milik

Sebelum membahas kemungkinan perubahan status tanah, penting untuk memahami kedua konsep hukum properti ini. Hak Pengelolaan (HPL) adalah hak untuk mengelola atau memanfaatkan tanah yang dimiliki oleh negara atau pemerintah daerah untuk kepentingan umum atau khusus. Definisi mengenai hak pengelolaan diterangkan dalam Pasal 1 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021) yang berbunyi:

“Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.”

Menurut Pasal 5 ayat (1) PP 18/2021 Hak pengelolaan yang berasal dari tanah negara diberikan kepada:

1. instansi pemerintah pusat;
2. pemerintah daerah;
3. badan usaha milik negara/badan usaha milik daerah;
4. badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah;
5. badan bank tanah; atau
6. badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah pusat.

Tanah HPL yang dimanfaatkan oleh pihak ketiga dilakukan dengan perjanjian pemanfaatan tanah. HPL yang pemanfaatannya diserahkan kepada pihak ketiga baik sebagian ataupun seluruhnya dapat diberikan dalam bentuk hak guna usaha (“HGU”), hak guna bangunan (“HGB”) dan/atau hak pakai. Sedangkan bagi HPL yang berasal dari tanah ulayat ditetapkan untuk masyarakat hukum adat. Sementara Hak Milik adalah hak yang paling lengkap atas tanah, yang memberikan pemiliknya hak penuh untuk memiliki, menggunakan, dan menguasai tanah tersebut.

Perubahan Status Tanah

Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia, terdapat kemungkinan bagi tanah dengan status Hak Pengelolaan untuk berubah menjadi Hak Milik. Salah satu dasar hukum yang mengatur hal ini adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UU 5/1960) dan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pemberian Hak Atas Tanah (UU 20/1961).

Pasal 36 ayat (2) UU 5/1960 menyebutkan bahwa tanah Hak Pengelolaan yang dimanfaatkan untuk rumah tinggal dapat dialihkan menjadi Hak Milik atas permintaan pengelola yang bersangkutan. Namun, proses peralihan ini melalui tahapan-tahapan tertentu yang diatur dalam peraturan pelaksana, seperti Surat Keputusan Bersama (SKB) Menteri Keuangan dan Menteri Dalam Negeri No. 572/KMK.03/2003 dan No. 11/2003.

Berdasarkan Pasal 12 ayat (3) PP 18/2021, HPL hanya dapat dilakukan pelepasan oleh pemegang HPL yaitu dalam hal diberikan hak milik, untuk kepentingan umum, atau ketentuan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Hal demikian juga diatur pada Pasal 42 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (Permen ATR/Kepala BPN 18/2021) bahwa HPL hanya dapat dilepaskan dalam hal:

1. diberikan hak milik;
2. untuk kepentingan umum; atau
3. dimohonkan oleh pihak lain yang memenuhi syarat.

Terhadap pelepasan HPL untuk diberikan hak milik, maka pemegang HPL memberikan surat persetujuan pemberian hak milik atas bagian tanah HPL. Selain itu, pelepasan HPL dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada menteri. Berdasarkan uraian di atas, tanah HPL dapat diberikan hak milik dengan syarat yaitu HPL tersebut dilakukan pelepasan/penghapusan. Adapun terkait dengan pertanyaan selanjutnya, berdasarkan penjelasan di atas, perlu kami sampaikan bahwa ketika suatu tanah telah diberikan hak milik (dibuktikan dengan SHM), maka hak pengelolaannya telah dilepaskan atau dihapuskan. Sehingga, statusnya bukan lagi sebagai tanah HPL.

Tahapan Peralihan Status Tanah

Proses peralihan dari Hak Pengelolaan menjadi Hak Milik biasanya membutuhkan persyaratan tertentu, antara lain:

1. Permohonan: Pengelola tanah yang ingin mengubah statusnya harus mengajukan permohonan kepada instansi yang berwenang, seperti Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
2. Pembayaran: Dalam beberapa kasus, pengalihan ini memerlukan pembayaran sejumlah nilai atau kompensasi kepada negara atau pemerintah daerah yang sebelumnya mengelola tanah tersebut.
3. Pemenuhan Persyaratan: Pengelola harus memenuhi persyaratan yang ditetapkan, seperti telah menggunakan tanah tersebut untuk tempat tinggal, telah membayar pajak dan biaya administrasi yang ditetapkan, serta memenuhi ketentuan lain yang berlaku.

Meskipun tanah dengan status Hak Pengelolaan awalnya dimiliki oleh negara atau pemerintah daerah, namun melalui proses yang ditetapkan dalam hukum agraria, ada kemungkinan bagi tanah tersebut untuk dialihkan menjadi Hak Milik atas permintaan pengelola yang bersangkutan. Namun, proses ini memerlukan pemenuhan persyaratan dan tata cara yang diatur dalam perundang-undangan yang berlaku.

Perlu dicatat bahwa proses peralihan dari Hak Pengelolaan menjadi Hak Milik ini memiliki ketentuan dan prosedur yang spesifik dan dapat bervariasi tergantung pada peraturan daerah dan regulasi yang berlaku di masing-masing wilayah di Indonesia.

Demikian informasi yang dapat kami sampaikan. Jika ada pertanyaan, silahkan hubungi kami. Terima kasih

Dasar hukum:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria
2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pemberian Hak Atas Tanah
3. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah
5. Surat Keputusan Bersama (SKB) Menteri Keuangan dan Menteri Dalam Negeri No. 572/KMK.03/2003 dan No. 11/2003

Demikian kami sampaikan, semoga bermanfaat. Terimakasih.