Salah satu kasus yang paling sering muncul dalam peralihan tanah, misalnya jual beli, adalah munculnya tuntutan dari pihak ketiga yang mengaku memiliki hak atas tanah tersebut di kemudian hari. Sering kali pihak pembeli menjadi pihak yang digugat dengan tuntutan pembatalan jual beli dan juga tuntutan ganti kerugian.

Hal ini bisa saja terjadi apabila dalam transaksi jual beli ternyata pihak penjual tidak jujur kepada pembeli atau menyembunyikan tentang adanya pemilik lain atas tanah yang dijualnya. Penyebab lainnya adalah penjual ternyata membelinya dari pihak lain yang mana pihak yang terakhir ini tidak jujur kepada si pembeli pertama tersebut.

Dalam artikel kami sebelumnya telah dijelaskan pentingnya kehati-hatian bagi pembeli tanah untuk memeriksa kepemilikan tanah sebelum melakukan pembelian. Namun, sering terjadi juga bahwa sekalipun telah berhati-hati dan didapati tidak ada cacat, tuntutan semacam ini tetap terjadi dalam prakteknya. Terlebih lagi jika berbicara tentang gugatan di Pengadilan Indonesia, maka gugatan itu akan terus berjalan hingga gugatan itu ditarik oleh penggugat, atau diselesaikan baik dengan perdamaian atau dengan putusan pengadilan. Oleh karena itu pembeli tanah bisa saja terancam kehilangan tanah yang dibelinya dan menderita kerugian.

Lalu apabila hal tersebut terjadi, apa upaya yang bisa dilakukan oleh pembeli?   

Itikad Baik dan Perlindungan Pembeli yang Beritikad Baik

Dalam transaksi jual beli, itikad baik sangat penting karena apabila pembeli telah memiliki itikad baik dalam melakukan pembelian, ia akan dilindungi oleh hukum. Dengan adanya perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik maka konsekuensinya adalah transaksi jual belinya adalah sah. Mahkamah Agung baik dalam putusan-putusannya dan juga dalam Surat Edarannya telah menegaskan hal ini, seperti dalam Putusan MARI No. 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958 yang kaedah hukumnya berbunyi : “Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap syah.” Hal yang sama juga telah dijelaskan oleh MA dalam Surat Edaran MA No. 7/2012, yang dalam butir ke IX dirumuskan: “Perlindungan harus diberikan kepada Pembeli Beritikad Baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak….”.

Oleh karena itu, yang pertama perlu untuk dimengerti adalah bagaimanakah seorang pembeli bisa dikatakan telah beritikad baik?

Undang-Undang tidak memberikan definisi tentang apa itu itikad baik. Namun, peraturan perundang-undangan mengatur bahwa seorang pembeli dapat dikatakan memiliki itikad baik apabila pembeli tidak mengetahui adanya cacat yang terdapat kepada barang tersebut (Pasal 531 KUHPerdata) dan sama sekali tidak mengetahui bahwa ia berhadapan dengan orang yang sebenarnya bukan pemilik.

Dalam kaitannya dengan jual beli tanah, Mahkamah Agung memberikan sebuah pedoman terkait dengan pembeli yang beritikad baik dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 (“SEMA 4/2016”) yang mengatur bahwa kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) adalah:

1. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:
   • Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau:
   • Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997) atau;
   • Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
     • dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
     • didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
     • Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
2. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:
   • Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
   • Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
   • Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
   • Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Dari ketentuan di atas maka dapat disimpulkan bahwa ada suatu kewajiban bagi pembeli untuk memeriksa terlebih dahulu hal-hal terkait dengan tanah yang hendak dibelinya serta tentang kepemilikannya. Pembeli memiliki kewajiban untuk melihat dan menilai apakah tanah yang dibeli bebas dari cacat (tidak dalam sita, tidak sedang dijaminkan), selain itu harus dilihat juga apakah penjual merupakan pemilik dari tanah sesuai dengan yang tercatat dalam sertifikat. Pembeli harus juga memperoleh keterangan dari BPN tentang tanah tersebut. Apabila semuanya telah terbukti bebas dari cacat maka jual beli dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, yakni dilakukan dengan pembuatan Akta Jual Beli di hadapan PPAT . Dengan demikian, barulah pembeli dapat dikatakan memiliki itikad baik.

Dengan adanya tindakan kehati-hatian menurut SEMA 4/2016 ini seharusnya pembeli bisa menilai apakah dalam jual beli tersebut ada cacat atau apakah penjual adalah orang yang berhak untuk menjual. Maka apabila ditemukan bahwa ada cacat dalam objek jual beli ataupun pihak yang menjual bukan orang yang berhak tetapi pembeli tetap membeli tanah tersebut, maka hal tersebut dapat diartikan bahwa pembeli tidak memiliki itikad baik, atau pembeli beritikad buruk. Apabila pembeli beritikad buruk, maka apabila dituntut oleh pihak ketiga dapat beresiko transaksi jual belinya dibatalkan oleh pengadilan dan akan kehilangan kepemilikan tanah yang dibelinya tersebut.

Perlindungan Hukum Pembeli yang Beritikad Baik atas Tuntutan dari Pihak Ketiga

Yang menjadi permasalahan selanjutnya adalah apabila setelah pembeli melakukan seluruh tindakan kehati-hatian dalam SEMA 4/2016 tersebut dan tidak ditemukan adanya cacat serta berdasarkan keterangan sertifikat hak atas tanah dan juga keterangan dari BPN diperoleh informasi bahwa tanah tersebut dimiliki oleh penjual, tetapi ada pihak ketiga yang mengaku sebagai pemilik dan menuntut pembeli. Pihak ketiga itu juga benar terbukti memiliki hak atas tanah tersebut atau salah satu dari pemilik tanah. Dengan kata lain dapat dikatakan bahwa dalam hal ini penjual tidak memberikan informasi yang tepat kepada pembeli

Jika demikian keadaannya, apa perlindungan yang dapat diperoleh oleh pembeli? Dalam hal ini pembeli adalah pembeli yang telah beritikad baik dalam jual beli, maka dari itu harus dilindungi.

Di atas telah disebutkan dalam Putusan MA No. 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958 bahwa karena pembeli adalah pembeli yang beritikad baik maka jual beli harus dinyatakan sah. Dengan demikian perlindungan hukum yang dapat diperoleh bagi pembeli yang beritikad baik adalah transaksi jual belinya dianggap sah dan oleh karenanya pembeli tetap dilindungi sebagai pemilik tanah yang telah dibelinya tersebut. 

Lalu  bagaimana dengan tuntutan pihak ketiga tersebut? Apakah dapat menuntut ganti kerugian kepada pembeli?  Surat Edaran MA No. 7/2012 dalam butir ke IX menjelaskan bahwa pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak. Dengan demikian yang harus mengganti rugi akibat jual beli tersebut adalah pihak penjual. Dengan demikian pembeli tetap memperoleh tanahnya dan tidak diwajibkan mengganti kerugian dari pihak ketiga yang berhak tersebut.

Daluwarsa Penuntutan Pihak Ketiga yang memiliki Hak

Perlu juga diperhatikan terkait dengan tuntutan pihak ketiga yaitu Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”) yang mengatur tentang daluwarsa penuntutan bagi pihak yang berhak, yaitu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat secara sah.[1]

Dalam prosedurnya setiap jual beli tanah yang dilakukan dengan penandatanganan AJB akan ditindaklanjuti dengan pendaftaran ke BPN. Setelah pendaftaran tersebut maka sertifikat akan dibalik nama menjadi atas nama pemilik baru (pembeli).

Maka mengacu kepada ketentuan Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 tersebut apabila dalam jangka waktu 5 tahun sejak pendaftaran tersebut pihak yang berhak tidak mengajukan gugatan ke pengadilan, pihak tersebut tidak dapat lagi menuntut untuk membatalkan pendaftaran tanah tersebut.

Namun, sekalipun pihak ketiga tersebut tidak berhak mengajukan gugatan bukan berarti ia tidak bisa mengajukan gugatan ke pengadilan. Di Indonesia, apabila seseorang mengajukan gugatan ke pengadilan maka gugatan tersebut akan terus diproses dan hanya akan berakhir apabila sudah ada putusan pengadilan, perdamaian antara pihak, atau penggugat menarik gugatannya.

Bagaimana dengan daluwarsa ini? Daluwarsa ini hanya menjadi argumen bagi tergugat (pembeli) untuk menangkis setiap gugatan dari penggugat tersebut. Dalam banyak kasus, pihak ketiga memasukkan gugatan setelah lewat dari batas waktu yang ditentukan oleh Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997, dan majelis hakim memutus menolak gugatan karena gugatan diajukan setelah lewat dari batas waktu yang ditentukan oleh undang-undang.

Namun, tidak semua kasus di mana gugatan yang diajukan oleh pihak yang berhak yang telah melebihi batas waktu ditolak oleh Majelis Hakim. Beberapa gugatan malah dimenangkan oleh penggugat dengan dasar bahwa pembeli tidak memiliki itikad baik ketika melakukan jual beli. Oleh karena itu, dalam jual beli tanah, pembeli sangat disarankan untuk sangat berhati-hati dan secara cermat meneliti tanah dan kepemilikannya ini sebagai bentuk itikad baik, karena ini adalah perlindungan hukum yang utama bagai pembeli.

Demikian disampaikan.

FREDRIK J PINAKUNARY LAW OFFICES

Temui dan Ikuti kami juga di media sosial kami
LinkedIn: FJP Law Offices | Facebook: @FJPLaw | Instagram: @fredrik_jp

---

[1] Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 : “Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.”