Dalam hukum pertanahan di Indonesia, hak-hak kepemilikan atas tanah dibagi menjadi beberapa jenis hak. Hak Milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh perorangan warga negara Indonesia, sedangkan Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha dapat dimiliki oleh Perorangan Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum Indonesia. Lalu apakah Warga Negara Asing (“WNA”) boleh atau bisa memiliki hak tanah atau tempat tinggal di Indonesia?

Jika melihat kepada Ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 tahun 1960 (“UU PA”) perorangan WNA hanya dapat memiliki Hak Pakai (Pasal 42) dan Hak Sewa (Pasal 45). Berikut adalah penjelasan tentang Hak Pakai dan Hak Sewa menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.

Hak Pakai

Hak Pakai menurut Pasal 41 UU PA adalah hak yang berada pada suatu tanah yang dikuasai langsung oleh negara ataupun tanah yang sudah dimiliki oleh orang lain. Pengaturan lebih lanjut dalam Pasal 41 PP No 40 Tahun 1996, dijelaskan bahwa Hak Pakai hanya dapat diberikan kepada: Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik.

Terjadinya Hak Pakai bergantung pada di atas tanah apakah Hak Pakai itu diberikan. Apabila diberikan di atas tanah negara maka hak pakai hanya dapat diberikan berdasarkan keputusan dari Menteri atau pejabat yang ditunjuk (Pasal 42 ayat (1)). Sedangkan apabila diberikan di atas tanah Hak Pengelolaan maka Hak Pakai hanya dapat diberikan dengan keputusan dari menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usulan dari pemegang Hak Pengelolaan (Pasal 42 ayat (2)). Apabila Hak Pakai tersebut berada di atas Hak Milik maka Hak Pakai dapat diberikan setelah adanya perjanjian pemberian tanah dengan pemegang Hak Milik (Pasal 44 ayat 1 PP 40/1996 jo. Pasal 41 ayat (1) UUPA). Dalam yang terakhir ini perjanjian yang dimaksud bukanlah perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengelolaan tanah.

Hak Pakai perlu didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Setelah didaftarkan maka pemilik Hak Pakai akan mendapatkan Sertifikat Hak Pakai sebagai bukti kepemilikan Hak Pakai atas tanah tersebut.

Pemegang Hak Pakai tidak dapat dengan bebas untuk mengalihkan tanahnya. Berdasarkan Pasal 43 UU PA diatur bahwa pemegang Hak Pakai hanya dapat mengalihkan hak pakainya kepada pihak lain apabila:

1. setelah memperoleh izin dari pejabat yang berwenang, jika Hak Pakai berada di tanah negara; dan
2. jika pengalihan tersebut dimungkinkan dalam perjanjian dengan pemegang Hak Milik atau disetujui secara tertulis oleh pemilik Hak Milik, jika Hak Pakai tersebut berada di atas Hak Milik.

Hak Pakai memiliki jangka waktu, yaitu selama 25 tahun. Untuk Hak Pakai yang berada di tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang selama 25 tahun (Pasal 45 ayat (1)). Sedangkan untuk Hak Pakai yang berada di atas Hak Milik tidak dapat diajukan perpanjangan setelah habis jangka waktunya (Pasal 49 ayat (1) ).  Walaupun telah berakhir jangka waktunya, Hak Pakai dapat diperbaharui. Pembaharuan Hak Pakai ini merupakan penerbitan Hak Pakai baru di atas tanah yang sama. Apabila Hak Pakai tersebut telah berakhir dan tidak diperpanjang atau diperbaharui maka tanah tersebut harus diserahkan kembali kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau Pemegang Hak Milik (Pasal 50.d PP 40/1996).

Selain itu Hak Pakai juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (Pasal 53 ayat (1)). Sebagai tambahan, berakhirnya jangka waktu Hak Pakai akan menyebabkan berakhirnya juga Hak Tanggungan (Pasal 53 ayat (2) PP 40/1996).

Hak Pakai dapat diwariskan. Berdasarkan Pasal 54 PP 40/1996 pewarisan Hak Pakai harus dibuktikan dengan surat wasiat atau keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

Hak Sewa

Selain Hak Pakai, WNA juga berhak untuk memiliki hak sewa untuk bangunan (Pasal 44 ayat (1) UUPA). Hak sewa ini hanya diperuntukkan untuk bangunan. Hak sewa ini pada dasarnya adalah suatu perjanjian sewa menyewa antara WNA dengan seseorang pemilik tanah, di mana WNA tersebut akan menyewa kepada pemilik tanah dengan membayar harga sewanya.

Berbeda dengan Hak Pakai yang harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan, Hak Sewa ini hanya perjanjian antar para pihak dan oleh karenanya tidak perlu didaftarkan ke Kantor Pertanahan.

Kepemilikan Rumah dan Rumah Susun Bagi WNA

Lalu bagaimana kalau WNA ingin memiliki tempat tinggal di Indonesia?

Sebagaimana diatur dalam Ketentuan Pasal 2 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 103 tahun 2015 (“PP 103/2015”), WNA dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai. Secara umum kepemilikan bangunan di Indonesia selalu mengikuti kepemilikan tanah di mana bangunan itu berdiri. Dengan demikian sebagaimana dimaksud dalam Pasal  2 ayat (1) PP 103/2015 ini maka WNA bisa memiliki rumah hunian yang mana tanahnya merupakan Hak Pakai.

Lebih lanjut dijelaskan dalam Pasal 4 PP 103/2015 bahwa rumah tempat tinggal yang dapat dimiliki oleh WNA bisa berbentuk rumah tunggal di atas tanah (landed house) atau Satuan Rumah Susun (strata titel). Baik rumah tunggal di atas tanah maupun satuan rumah susun tersebut harus berada di atas tanah dengan Hak Pakai.

Jangka waktu kepemilikan rumah dan satuan rumah susun menurut PP 103/2015 ini berbeda dengan kepemilikan tanah Hak Pakai yang dijelaskan di atas. WNA berhak memiliki rumah tunggal di atas hak pakai untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. Setelah perpanjangan berakhir maka Rumah Tunggal tersebut dapat dimintakan pembaharuan Hak Pakai untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun. Hal ini berlaku baik untuk Rumah Tunggal yang di atas tanah dengan Hak Pakai maupun Tanah Hak Pakai yang berada di atas Hak Milik. Sangat berbeda dengan Kepemilikan tanah Hak Pakai di atas Hak Milik saja berdasarkan PP No 40/1996 di mana untuk tanah Hak Pakai di atas Hak Milik tidak dapat diperpanjang, hanya dapat diperbaharui.   

Persyaratan WNA untuk Memiliki Tanah, Rumah, atau Rumah Susun di Indonesia

Tidak semua WNA memiliki hak untuk memiliki tanah, rumah, atau rumah susun sebagaimana yang dijelaskan di atas. Apabila melihat kembali ketentuan Pasal 1 angka 1 PP 103/2015 dapat dilihat adanya persyaratan bagi WNA yang dapat memiliki hunian di Indonesia yaitu WNA yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.  Dari persyaratan ini lebih lanjut diatur bahwa WNA yang dapat memiliki tanah, rumah, atau rumah susun di Indonesia adalah WNA yang memiliki izin tinggal di Indonesia (vide pasal 2 ayat (2) PP 103/2015). Izin tinggal ini adalah izin yang diberikan oleh Keimigrasian Indonesia kepada WNA yang memenuhi ketentuan tertentu, yang diantaranya adalah sebagai pekerja dan investor.

Hapusnya Hak Pakai

Ada beberapa hal yang menyebabkan Hak Pakai dapat berakhir. Seperti telah dijelaskan di atas Hak Pakai berakhir apabila Hak Pakai tersebut telah berakhir jangka waktunya dan tidak diperpanjang ataupun diperbaharui oleh WNA pemegang Hak Pakai.

Selain itu ada hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Hak Pakai berakhir. Dalam Pasal 55 ayat (1) PP 40/1996 disebutkan alasan-alasan yang dapat menghapuskan hak pakai:

1. berakhirnya jangka waktu;
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan,dan pemegang Hak Milik:
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang Hak Pakai sebelum jangka waktu berakhir;
4. dicabut berdasarkan ketentuan Undang-Undang No 20 Tahun 1961, yaitu pencabutan untuk kepentingan umum;
5. ditelantarkan;
6. tanahnya musnah;
7. pemegang Hak Pakai tidak memenuhi syarat lagi sebagai pemegang Hak Pakai dan dalam jangka waktu 1 tahun tidak dilepaskan atau dialihkan.

Untuk poin ke 2 di atas hal tersebut dikarenakan alasan-alasan sebagai berikut:

1. WNA pemegang Hak Pakai tidak memenuhi kewajiban-kewajiban sebagai pemegang Hak Pakai menurut ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. WNA pemegang Hak Pakai tidak memenuhi syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik atau pemegang Hak Pengelolaan;
3. Adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

Untuk poin ke 4, salah satu hal yang dapat menyebabkan hal ini terjadi adalah tanah di lokasi Hak Pakai sudah ditetapkan untuk proyek pembangunan, dan oleh karenanya hak atas tanahnya dicabut berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Untuk penelantaran, menurut ketentuan pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010, suatu bidang tanah ditetapkan sebagai terlantar apabila telah ada ketetapan dari Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Walaupun demikian, bagi WNA perlu juga memperhatikan ketentuan Pasal 10 PP 103/2015 yang menyatakan bahwa dalam hal WNA ataupun ahli warisnya yang memiliki rumah di atas Hak Pakai  tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan ataupun mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain. Rumah akan dilelang oleh negara dan apabila dibangun di tanah Hak Pakai di atas Hak Milik maka rumah akan menjadi milik pemegang Hak Milik.

Terkait poin ke 7 di atas, salah satu yang perlu diperhatikan adalah tentang masa berlakunya izin tinggal yang dimiliki oleh WNA. Walaupun Hak Pakai bisa memiliki jangka waktu 25-30 Tahun dan dapat diperpanjang, namun jangka waktu izin tinggal yang diberikan oleh Kantor Imigrasi tidak selama itu. Dengan demikian apabila izin tinggal WNA telah berakhir dan tidak diperpanjang atau diperbaharui maka hal tersebut dapat menyebabkan WNA dapat kehilangan kepemilikan Hak Pakai, termasuk rumah tempat tinggalnya di Indonesia.

Semoga bermanfaat.

FREDRIK J PINAKUNARY LAW OFFICES

Temui dan ikuti kami di media sosial kami
LinkedIn: FJP Law Offices | Facebook: @FJPLaw | Instagram: @fredrik_jp

Artikel ini juga tersedia dalam bahasa Inggris: Property Ownership in Indonesia for Expatriates

---