Mendirikan gedung atau bangunan merupakan salah satu upaya untuk memaksimalkan fungsi lahan yang Anda miliki. Apabila Anda memutuskan untuk mendirikan bangunan, biaya pengadaan material serta tenaga atau upah untuk pekerja bangunan biasanya menjadi komponen utama dalam penyusunan anggaran. Namun demikian, sepertinya belum banyak yang paham apabila kegiatan membangun gedung maupun rumah yang dilakukan secara perseorangan juga dikenai beban pajak. Maka, kenali PPN Kegiatan Membangun Sendiri (PPN KMS), sebelum Anda memutuskan untuk mendirikan bangunan.

Bagi Anda yang berencana membangun rumah sendiri dalam waktu dekat, Anda perlu memahami cara menghitung pajaknya agar di kemudian hari tidak menjadi masalah. Pasalnya, aturan mengenai pajak pembangunan rumah telah diatur pemerintah namun sayangnya masih sedikit orang yang mengetahui hal ini. Atau jika Anda akan melakukan renovasi rumah, ada beberapa hal yang harus dipertimbangkan. Salah satunya adalah pajak yang harus diperhitungkan. Berdasarkan PMK Nomor 61/PMK.03/2022 menyatakan bahwa renovasi rumah dikenakan pajak. Pajak tersebut adalah Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri (PPN KMS).

Kegiatan membangun sendiri adalah salah satu objek pajak yang dikenakan PPN sebagaimana diatur dalam Pasal 16C UU PPN. Kegiatan Membangun Sendiri diatur lebih spesifik ke dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 39/PMK.03/2010 sebagaimana telah diubah dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012, kemudian diubah lagi dalam Peraturan Menteri Keuangan nomor 61/PMK.03/2022, yang berlaku mulai 1 April 2022. Pemerintah telah mengatur PPN untuk kegiatan membangun sendiri (PPN KMS), baik rumah maupun bangunan usaha. PPN KMS bukan hal baru. Pajak tersebut telah ada sejak UU PPN nomor 11 tahun 1994  berlaku tanggal 1 Januari 1995.

Kegiatan membangun sendiri adalah membangun tanpa menggunakan kontraktor, pengembang, namun dibangun secara mandiri oleh si pemilik, baik bangunan baru maupun perluasan dari yang lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Kegiatan membangun sendiri sebagaimana dapat dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan membangun tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun. Bila tenggang waktu antar tahapan kegiatan Pembangunan lebih dari 2 tahun, kegiatan tersebut merupakan kegiatan membangun sendiri secara terpisah.

Setiap Kegiatan membangun sendiri tidak serta merta dikenai pajak PPN KMS, harus dipenuhi  kriteria  mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) nomor 61 / PMK.03/2022, dijelaskan di pasal 2 ayat 3 bahwa kegiatan membangun sendiri merupakan kegiatan membangun bangunan fisik, baik baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Bangunan sebagaimana yang dimaksud berupa 1 (satu)  atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah  dan atau perairan dengan kriteria :

1. Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis dan atau baja
2. Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha, dan
3. Luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 meter persegi.

Peraturan Menteri Keuangan nomor 61/PMK.03/2022, dijelaskan tentang besaran pajak terutang sama dengan 20 persen dikalikan tarif PPN yaitu 11 persen kemudian dikalikan Dasar Pengenaaan Pajak (DPP) atau 2,2 persen dari DPP. Tarif PPN KMS ini berbeda dengan tarif PPN pada umumnya. Pajak PPN membangun sendiri (PPN KMS) dikenakan tarif sebesar 2,2 persen dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP) berupa seluruh biaya, tidak termasuk biaya perolehan tanah. Berdasarkan Pasal 3 ayat 2 PMK nomor 61/ PMK.03/2022, tarif khusus PPN KMS sebesar 2,2 persen tersebut merupakan hasil perkalian 20 persen dengan tarif PPN sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat 1 UU PPN dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP).

Tata Cara pembayaran atau penyetoran pajak PPN Kegiatan Membangun Sendiri  (PPN KMS) dilakukan ke bank persepsi atau kantor pos terdekat paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Berdasarkan Pasal 4, PMK 62/2022, saat terutangnya PPN KMS terjadi pada saat mulai dibangunnya bangunan hingga bangunan selesai. Sedangkan tempat PPN terutang atas Kegiatan Membangun Sendiri yaitu di tempat bangunan tersebut didirikan. Untuk membayar pajak, kepemilikan kode e-Billing sangat diperlukan. Hal tersebut dikarenakan pada kode Billing tertera nomor Surat Setoran Pajak (SSP) dan jumlah nilai pajak terutang yang harus Anda bayarkan. Dalam pembuatan e-Billing sangat penting untuk mengetahui kesesuaian Kode Akun Pajak (KAP) dan Kode Jenis Setoran (KJS) dengan jenis pajak yang akan dibayarkan.

Contoh Ilustrasi Perhitungan (1)

Pak Agus seorang karyawan swasta, membangun sendiri rumah tinggalnya. Pembangunan dilakukan dalam bulan Juni 2022 dengan luas 50 meter persegi. Biaya yang dihabiskan sebesar Rp 200 juta. Atas kegiatan tersebut, maka pak Agus tidak terutang PPN KMS, karena luas bangunannya di bawah 200 meter persegi.

Contoh Ilustrasi Perhitungan (2)

Pada bulan April 2022, Pak Samsul membangun perluasan rumah untuk tempat tinggal pribadinya dengan luas sebesar 300 meter persegi. Total biaya yang dikeluarkan dalam kegiatan tersebut sebesar Rp250 juta tidak termasuk dengan biaya perolehan tanah. Maka perhitungan PPN KMS nya adalah 2,2 persen dikali Rp250 juta yaitu sebesar Rp5,5 juta.

Contoh Ilustrasi Perhitungan (3)

Bu Ira melakukan renovasi rumah 120 meter persegi, dilakukan secara bertahap dimana pada bulan Juni 2022 seluas 50 meter persegi dan bulan Januari 2023 seluas 70  meter persegi. Kegiatan tersebut tidak dikenakan pajak PPN KMS karena kegiatan tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan karena dibangun kurang dari 2 tahun dengan luas bangunan kurang dari 200 meter persegi.

Contoh Ilustrasi Perhitungan (4)

Bu Yohana, membangun sendiri ruko seluas 350 meter persegi secara bertahap. Dimana tahap pertama pada Juni 2022 seluas 250 meter persegi dengan biaya yang dikeluarkan sebesar Rp100 juta dan tahap kedua pada Januari 2025 dilanjutkan pembangunan seluas 150 meter persegi dengan biaya yang dikeluarkan sebesar Rp 75 juta.  Kegiatan membangun di bulan Juni 2022 dikenakan pajak PPN KMS sebesar  2,2 persen dikali Rp100 juta yaitu sebesar Rp2,2 juta. Namun kegiatan di bulan Januari 2025 tidak kena pajak PPN KMS karena lebih dari 2 (dua) tahun dan bangunan tidak lebih dari 200 meter persegi.

Demikianlah yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat.