Baik karena sifatnya sebagai benda tidak\nbergerak, maupun karena nilainya yang mahal, transaksi pengalihan tanah\nmemiliki prosedur yang berbeda dan harus diperhatikan oleh para pihak untuk\nmemastikan bahwa pengalihan tersebut sah sesuai dengan undang-undang dan\ndilakukan dengan penuh kehati-hatian. Ketidak hati-hatian dan juga tidak\nmengikuti ketentuan undang-udang dalam melakukan pengalihan tanah akan\nberakibat pada tidak sahnya pengalihan dan tentu saja munculnya kerugian,\nterutama bagi pihak yang memperoleh hak atas tanah. <\/p>\n\n\n\n
Salah satu transaksi pengalihan tanah\nadalah jual beli. Bagi pembeli, kepatuhan dan kehati-hatian tersebut wajib diperhatikan\nuntuk menghindari kerugian. Apabila tidak dipenuhi, risikonya adalah tidak\nsahnya jual beli ataupun munculnya tuntutan dari berbagai pihak yang mengaku\nmemiliki hak atas tanah tersebut. Dipenuhinya kehati-hatian ini akan menjadikan\npembeli sebagai pembeli yang beritikad baik dan memperoleh perlindungan hukum.[1]<\/a><\/p>\n\n\n\n Lalu apa saja yang perlu untuk diketahui\ndan diperhatikan, terutama bagi pembeli, untuk mengamankan transaksi jual beli\ntanah dan menghindari kerugian yang mungkin muncul setelah selesainya jual beli?<\/p>\n\n\n\n 1. Prosedur Jual Beli Tanah Menurut Hukum<\/strong><\/p>\n\n\n\n Menurut ketentuan\nhukum, jual beli merupakan suatu transaksi antara dua pihak yang mengikatkan\ndiri di mana penjual akan menyerahkan benda yang dijualnya kepada pembeli dan\npembeli akan membayar harga yang disepakati (Pasal 1457 KUHPerdata). <\/p>\n\n\n\n Lebih lanjut,\nberdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang\nPendaftaran Tanah (\u201cPP 24\/1997<\/strong>\u201d), untuk\nmembuktikan telah terjadinya jual beli hanya dapat dilakukan dengan akta yang\ndibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT<\/strong>).\nAkta tersebut dikenal dengan nama Akta Jual Beli Tanah atau \u201cAJB<\/strong>\u201d, dan akta tersebut adalah akta\notentik yang dibuat hanya oleh PPAT. <\/p>\n\n\n\n Oleh karena itu,\ndalam transaksi jual beli tanah tidak bisa dilakukan hanya dengan membuat\nsebuah perjanjian jual beli yang dibuat antara pihak saja. <\/p>\n\n\n\n 2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah <\/strong><\/p>\n\n\n\n Sebelum\nmenandatangani AJB, para pihak sering membuat sebuah Perjanjian Pengikatan Jual\nBeli (PPJB<\/strong>). PPJB ini bukan akta\nseperti AJB yang dibuat di hadapan PPAT. PPJB dapat dibuat oleh para pihak di\nbawah tangan atau di hadapan notaris. Khusus untuk transaksi pembelian rumah\natau rumah susun dari developer maka PPJB tersebut harus dibuat di hadapan notaris.[2]<\/a> <\/p>\n\n\n\n Para pihak dalam\njual beli tanah biasanya mengikatkan diri dalam PPJB ini karena ingin mengatur\nterlebih dahulu syarat-syarat jual beli di antara para pihak, seperti\npembayaran yang dicicil ataupun ingin memeriksa terlebih dahulu status tanah\nyang dijual atau si pemiliknya. <\/p>\n\n\n\n PPJB saja belum\nmenjadikan suatu jual beli tanah terjadi. Setelah seluruh syarat dalam PPJB\ndipenuhi, para pihak melanjutkannya dengan penandatanganan AJB di hadapan PPAT\nuntuk memenuhi syarat jual beli tanah menurut hukum. <\/p>\n\n\n\n 3. Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Ketika Hendak Membeli Tanah<\/strong><\/p>\n\n\n\n Setelah mengetahui\nbagaimana prosedur jual beli tanah dijalankan menurut hukum, maka yang\nberikutnya perlu untuk diperhatikan adalah hal-hal terkait dengan tanah yang\nhendak dibeli tersebut. Artikel ini akan lebih banyak membahas dari sudut pandang\npembeli ketimbang penjual. Namun, hal ini juga bisa menjadi gambaran bagi\npenjual mengenai apa saja yang mungkin diminta oleh pembeli, mengingat kepentingan\npembeli adalah tanah tersebut tanpa cacat dan menghindari kerugian. <\/p>\n\n\n\n Ada istilah dalam\nbahasa latin yaitu \u2018Caveat Emptor<\/em>\u2019\nyang artinya \u2018wahai pembeli berhati-hatilah!\u2019. Mungkin dalam peribahasa\nIndonesia mirip dengan \u2018jangan beli kucing dalam karung\u2019. Inti dari istilah ini\nadalah agar pembeli selalu berhati-hati ketika hendak membeli suatu barang dan\nmemeriksa dengan cermat apakah terdapat cacat dalam barang tersebut sebelum\nmemutuskan untuk membelinya. Dalam hukum Indonesia hal ini termasuk\nsebagai itikad baik pembeli. <\/p>\n\n\n\n Lalu apa saja yang perlu diperhatikan?<\/p>\n\n\n\n a. Jenis Hak Tanah yang Hendak Dibeli<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kepemilikan hak atas tanah menurut hukum Indonesia\ntentu saja beragam, tidak hanya satu jenis hak saja. Ada Hak Milik, Hak Guna\nBangunan (HGB<\/strong>), Hak Guna Usaha (HGU<\/strong>), Hak Pakai dan sebagainya. Kami\ntelah membuat artikel tentang hak-hak atas tanah menurut Hukum Agraria<\/a> yang dapat dibaca lebih lanjut, untuk\nmengenal lebih dalam karakteristik dari masing-masing hak tersebut.<\/p>\n\n\n\n Setiap hak atas tanah tersebut memiliki ciri dan\nperuntukan yang berbeda. Sebagai contoh: Hak Milik hanya bisa dimiliki oleh\nperorangan warga negara Indonesia dan tidak memiliki jangka waktu kepemilikan.[3]<\/a> Dengan\ndemikian, apabila pembeli merupakan badan hukum, tentu saja pembeli tidak dapat\nmembelinya dan oleh karenanya perlu adanya perubahan status dari Hak Milik ke\nHGB atau HGU. Selain itu, peruntukan tanah yang akan dibeli juga perlu\ndiperhatikan dalam hal ini. Apabila tanah hendak dipergunakan untuk keperluan\nusaha perkebunan maka yang perlu diperoleh adalah HGU. <\/p>\n\n\n\n HGB dan HGU memiliki jangka waktu. Hal ini juga\nperlu dilihat apakah jangka waktu dari HGU atau HGB tersebut masih berlaku\nataupun akan segera berakhir. <\/p>\n\n\n\n b.<\/strong> Kepemilikan Hak Atas Tanah<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dalam pengalihan\nkebendaan, prinsipnya adalah hanya pemilik yang dapat mengalihkan (menjual)\nbenda tersebut.[4]<\/a>\nDengan demikian, perlu diperhatikan siapakah pemilik yang terdaftar dalam sertifikat\nhak atas tanah tersebut. <\/p>\n\n\n\n Ada keadaan di mana\nkepemilikan hak atas tanah tersebut tidak hanya satu orang, sebagai contoh\ndalam hal tanah warisan, di mana kepemilikannya dipegang oleh beberapa ahli\nwaris. Dalam hal ini maka seluruh ahli waris harus bersama-sama ikut menjual\ntanah tersebut. <\/p>\n\n\n\n Apabila tanah\ntersebut dimiliki oleh seseorang yang bersuami atau beristri, maka yang perlu\ndiperhatikan adalah apakah pasangannya memberikan persetujuan atas penjualan\ntersebut. Dalam hal antara suami istri terdapat perjanjian pemisahan harta, maka\ntanpa persetujuan dari pasangan suami\/istri, tanah tersebut dapat dijual. [5]<\/a> Ada kasus\ndi mana tidak diperolehnya persetujuan dari pasangan menyebabkan pengalihan\nmenjadi tidak sah. <\/p>\n\n\n\n Apabila tanah yang\nhendak dibeli dimiliki oleh suatu badan hukum, contoh Perseroan Terbatas, maka\nyang perlu diperhatikan adalah apakah direksi dalam transaksi tersebut\nmemerlukan persetujuan dari dewan komisaris atau dari pemegang saham. Dalam\nUndang-Undang Perseroan Terbatas ada ketentuan yang mempersyaratkan hal ini.[6]<\/a><\/p>\n\n\n\n c.<\/strong> Apakah Tanah yang Hendak Dibeli Sedang Disita?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Apabila pemilik\nmemiliki suatu sengketa dengan pihak lain di pengadilan, maka terdapat resiko\natau kemungkinan hartanya (dalam hal ini tanah yang dimilikinya) telah atau\nakan diletakkan dengan sita jaminan oleh pengadilan. Salah satu cara yang\nmungkin dilakukan untuk mengetahui hal ini adalah dengan melihat apakah pemilik\nsedang ada perkara (digugat) di pengadilan. <\/p>\n\n\n\n Pengalihan barang\nyang telah diletakkan dengan sita jaminan merupakan tindak pidana menurut Pasal\n227 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. [7]<\/a><\/p>\n\n\n\n d.<\/strong> Apakah Tanah yang Dijual sedang Dijaminkan dengan Hak Tanggungan?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Salah satu bentuk\npenjaminan utang, khususnya menjaminkan tanah, adalah \u2018Hak Tanggungan\u2019. Adanya\nHak Tanggungan ini mengartikan bahwa tanah tersebut dapat sewaktu-waktu\ndilelang oleh pemegang Hak Tanggungan (kreditor) apabila debitor lalai dalam\nmelunasi utangnya.<\/p>\n\n\n\n Dalam praktek dimungkinkan\njuga pihak ketiga di luar perjanjian utang piutang untuk memberikan tanahnya\nsebagai jaminan (dengan hak tanggungan) bagi perikatan utang piutang tersebut,\nyang berarti bahwa yang berutang bukanlah si pemilik tanah. Menurut ketentuan\nPasal 7 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, hak tanggungan tetap mengikuti tanah\ntersebut dalam tangan siapapun tanah tersebut berada. Dengan demikian sekalipun\ntanah tersebut bukan milik orang yang berutang (debitor) maka tetap dapat\ndieksekusi oleh kreditor (pemegang Hak Tanggungan). Apabila tanah yang hendak\ndibeli sedang dibebankan dengan hak tanggungan maka bagi pembeli disarankan\nuntuk terlebih dahulu meminta agar dilakukan roya. <\/p>\n\n\n\n Para pihak yang\nberkepentingan dapat juga meminta keterangan dari Badan Pertanahan tentang\nstatus tanah, baik kepemilikan maupun keterangan apakah tanah sedang disita\natau dibebankan dengan hak tanggungan. Hal ini diakomodir oleh Undang-Undang\nPokok Agraria dan PP 24\/1997.[8]<\/a><\/p>\n\n\n\n Hal-hal di atas\nmerupakan hal-hal yang bersifat umum dalam transaksi jual beli tanah. Secara khusus\nada kemungkinan para pihak yang membeli tanah memiliki ketentuan lainnya ketika\nmembeli sebidang tanah, sebagai contoh karena ditujukan untuk pembangunan pabrik,\nmaka dapat diperiksa apakah di lokasi tanah berada dapat didirikan sebuah\npabrik, untuk hal ini perlu mendatangi Pemerintah Daerah dan meneliti Rencana\nTata Ruang Wilayah (RTRW<\/strong>). <\/p>\n\n\n\n Setelah keseluruhan\nhal tersebut diperiksa dan pembeli dapat menerima keadaan dari tanah yang\nhendak dibeli tersebut maka dapat dilanjutkan dengan Penandatanganan AJB\ndihadapan PPAT. Setelah AJB ditandatangani maka PPAT akan memproses juga balik\nnama sertifikat hak atas tanah kepada nama pembeli.<\/p>\n\n\n\n Semoga bermanfaat.<\/p>\n\n\n\n FREDRIK <\/strong><\/p>\n\n\n\n LinkedIn: FJP Law Offices<\/a> | Facebook: @FJPLaw<\/a> | Instagram: @fredrik_jp<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\nFREDRIK J PINAKUNARY LAW OFFICES<\/strong><\/h6>\n\n\n\n